自宅を空家のまま所有していたときの失敗談｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

自宅を空き家にしている方はいらっしゃいませんか？

長年、空き家のまま放置していると税金や保険料が上がって

しまうかもしれません。

空き家にしておくメリットもありますが、デメリットも多く

存在します。

ここでは、自宅を空き家にしていたときのメリットとデメリットを

解説します。

 

空き家をそのまま保有しておくことのメリット

空き家のまま建物を残しておくと、固定資産税の減税措置が

受けられます。

住宅が建っている敷地について、200平方メートル以下の部分は

標準課税額が6分の1に、200平方メートルを超えた部分は

標準課税額が3分の1になります。

併せて都市計画税が課税される場合は、住宅が建っている

敷地について、200平方メートル以下の部分は標準課税額が

3分の1に、200平方メートルを超えている部分は標準課税額が

3分の2になります。

建物を撤去するまで、固定資産税の減税措置は続きますので、

相続が発生するまで空き家を保有していたい場合には

有用なメリットです。

なお、この減税措置を受けられる住宅というのは専用住宅と

言われる、すべて住宅として使用されている建物のことです。

店舗や事務所と住宅が一緒になっている建物は併用住宅といい、

併用住宅は計算方法が変わります。

 

空き家を放置していたら保険が…

空き家のまま自宅を保有している場合の1つ目のデメリットを

ご紹介します。

まずは火災保険です。

火災保険は火災保険料を算出するにあたって、物件の種別により

火災保険料を調整しています。

人が住んでいる状態の場合は住宅物件という区分です。

しかし、火災が起きる可能性が高くなる、倉庫や工場、事務所、

店舗、そして空き家は一般物件という扱いになります。

そのため、空き家にした場合には、住宅物件から一般物件に

変更されることにより、火災保険料が上がります。

人が住まなくなったときには、保険会社に連絡をしなければ

いけません。

これを忘れてしまうと、のちのち報告義務違反として火災保険が

おりなくなるケースも出てきます。

また、地震保険は法律により、人が住んでいる建物にしか

掛けられません。

空き家になったら地震保険は解約しなければいけませんので、

地震保険解約後、地震が起きて建物が崩壊しても、当然、保険は

下りなくなります。

 

空き家を放置していたら固定資産税が…

空き家のまま自宅を保有している場合の2つ目のデメリットを

ご紹介します。

次は、固定資産税です。

空き家のまま保有するメリットは先ほど述べましたが、

空き家を放置していると固定資産税の減税措置が解除されてしまう

恐れがあります。

空き家特別措置法というのはご存じでしょうか？

空き家を建物が倒壊する恐れがある、ゴミ屋敷となっていて景観、

衛生上良くないなどの状態で放置していると、行政から

空き家特別措置法に基づき特定空き家というものに指定されて

しまいます。

特定空き家に指定されたあとに、行政から危険な状態を

改善するように助言、指導がきます。

助言、指導を無視すると、その後に改善の勧告がきます。

この勧告を無視すると、固定資産税の減税措置の解除を

されてしまいます。

最大で固定資産税が約6倍になりますので注意ください。

固定資産税の減税措置解除後も、行政を無視すると、

次に改善命令がきて、その後、最終的に行政代執行で特定空き家を

強制撤去されます。

もちろん、この強瀬撤去に掛かった費用は空き家の所有者に

請求されます。

 

自宅であった空き家を放置したあとに売却しようとしたら所得税が…

空き家のまま自宅を保有している場合の3つ目のデメリットを

ご紹介します。

最後は所得税です。

不動産を売却するときに、利益が出ると所得税が課税されます。

いわゆる譲渡所得税です。

自宅を売却したときに条件を満たしていると、所得税の計算式から

3,000万円を引くことができます。

しかし、空き家にしていた場合は、空き家にしていた年数が長いと、

3,000万円を引くことができなくなります。

以前に住んでいた家屋や敷地などの場合には、住まなくなった日から

3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることと

定められています。

簡単に言えば、自宅を空き家にして実質4年（正月3回）が

経過すると、所得税の3,000万円控除が使えなくなるという

ことです。

古くから持っている土地、建物の場合は、売却したときに

高額な所得税を課税されるケースがありますので、ご注意ください。

また、自宅を売却したときの3,000万円控除を利用するには、

その他さまざまな条件がありますので、詳しくは税理士に

お問い合わせください。

 

まとめ

空き家について保有しているメリットはありますが、

ほぼデメリットばかりだと言っても過言ではありません。

最近は台風などの自然災害も多いので、空家の瓦やカーポート等が

風で飛んで周辺の家屋に被害を加えるケースもあります。

自然災害による損害は免責があるとはいえ、飛びそうな瓦を放置して

いたり、メンテナンス不足で損害を与えてしまった場合は、

問題になります。

空き家の活用方法として、賃貸物件にするということも

考えられますが、借り手とのトラブル発生や貸すのに、

多額のリフォームをしなければいけないなど、貸すことのデメリット

も出てしまいます。

空き家の処分、活用は専門的な知識が必要のため、

空き家で困っていることがあれば、

弊社、田村商会にお問い合わせください。

長年、不動産業に携わった経験・知識により、その人その人に合った

アドバイスをさせていただきますので、お気軽にお問い合わせ

ください。