民法改正による不動産売買への影響｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

昨年4月から民法が改正され、不動産売買契約でも大きな

変更点がありました。

特に不動産売買でトラブルになりやすい「瑕疵担保責任」が

「契約不適合責任」に改正されたことが大きなポイントでした。

以前は通常では分からない部分、「隠れた瑕疵」に限定して

売主は買主に責任を負うというものでした。

これが契約不適合責任に変わったことで「隠れた瑕疵」ではなく、

目的物の種類、品質、数量等が契約内容に適合していなければ、

売主は責任を負うことになりました。

また、その権利行使についても、以前は「具体的な瑕疵の内容、

それに基づく損害賠償請求金額の根拠等」を明確に示す必要が

ありましたが、改正後は買主がその事実を知ってから1年以内に

通知するだけでできるようになりました。

改正民法では、契約不適合があれば債務不履行が生じているとし、

売主の故意・過失の有無にかかわらず、契約不適合があれば、

買主は売主に対して

①契約の解除②損害賠償請求③修補等の追完請求④代金減額請求が

できるようになりました。

但し、一般の方が売主の場合は、売主が知っていて告げなかった事実

がある場合を除き、「契約不適合責任を一切負いません」という

特約は有効です。

 

契約不適合か否かの判断は、揉める要素がありますので、

売主の告知書、物件状況確認書、容認事項等を契約書に添付して

売主と買主が互いに理解しておく必要が高まりました。

 

また、契約に織り込まれているかどうかの判断として売買代金も

重要な要素です。売出し価格を何かを原因として値下げして契約した

場合は、その旨を契約書に記載して売買契約に織り込み済みである

ことを明確にする必要があります。

例えば、付帯設備は耐用年数を超えているので経年劣化があり、

いつ故障してもおかしくはない等と記載しておくと

分かりやすいと思います。

 

まだ民法が改正されて1年も経過していないので、これから訴訟で

契約不適合責任について、どのような判断がなされるか

判例が色々と出てくると思います。

不動産売買契約で揉めないようにするのが仲介業者の役目であり、

能力や経験が問われる部分です。

売主様にとって、仲介業者を選択する重要な要素だと思います。