所有不動産を賃貸物件にしたときのトラブル事例｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

自宅や相続した一戸建やマンションが空き家になったことにより、

賃貸物件として貸すのか、売却してしまうのか、選択に迷うことは

ありませんか？

大切な不動産だから所有し続けたい、けど貸すのは借りた人と

トラブルになっても嫌だしな、と簡単に決断できることでは

ありません。

本稿では、賃貸物件を貸し出ししたときのトラブル事例を

紹介しますので、空き家を貸すのか、売るのかの参考にして

みてください。

 

空き家の活用方法

貸すと言っても、さまざまな賃貸方法がありますので、

空き家をどのように貸すのかを紹介します。

○普通賃貸借の住宅や店舗・事務所など

○定期借家契約の住宅

○民泊

○シェアハウス

○倉庫（空き家をトランクルーム代わりにする）

○駐車場（空き家の敷地面積が大きい場合）

このように賃貸方法はいくつか考えられます。

活用方法の中で、賃貸住宅として貸される方が多いため、

賃貸住宅として貸し出す流れや、トラブル事例は賃貸住宅に

焦点を当て紹介します。

 

賃貸住宅として活用する場合の流れ

賃貸住宅として貸し出す流れと、賃借人が出て行ってしまった後の

再募集の流れを分けて解説します。

 

■賃貸住宅を貸し出す流れ

空き家を貸し出すときの流れを説明します。

○賃料の相場をインターネットなどで調べ、賃料の目安を確認

○目安の賃料で貸した場合の手元に残る金額を計算

○不動産会社へ賃料の査定を依頼する

○入居者の募集を依頼する場合は仲介業務を、入居後の管理を

　依頼する場合は管理業務を不動産会社に依頼

○入居申込者を審査し、賃貸借契約を結ぶ

○入居後は管理などの対応をする

おおまかにはこのような流れをたどります。

入居者を募集するにあたり、空き家の内部が汚れていたり、

設備が故障していたりする場合には、リフォーム工事を行ってから

空き家を貸し出すことになります。

そのため、リフォーム工事費用がかかることも頭に入れて

おくべきでしょう。

 

■賃貸人退去後の再募集の流れ

賃借人が退去したあとに、再度入居者応募をする場合には、

以下のような流れをたどります。

○退去後の室内を確認

○退去後のリフォーム工事やハウスクリーニングの見積を取得する

○リフォーム工事やハウスクリーニングを行う

○新たに賃貸人を募集する

賃借人を再募集するときには、リフォーム工事やハウスクリーニング

を行った上で募集をします。

賃借人が退去するたびに、リフォーム工事やハウスクリーニングの

費用が発生するため、賃貸計画には、修繕工事の費用も考慮して

おきましょう。

 

賃貸住宅でのトラブル事例

賃貸住宅でありがちなトラブル事例を賃貸人が起こすトラブル、

リフォームでのトラブルの2つを紹介します。

 

■賃貸人が起こすトラブル

賃貸人が起こしやすいトラブルとしては「騒音問題」が

挙げられます。

大声で騒いだり、音楽を大音量でかけたりするという状態です。

この場合ですが、近隣に迷惑を掛けるほどの騒音問題を起こしたから

といって、無条件に退去させることはできません。

賃借人にも家に住む権利があるためです。

そのため、騒音問題でトラブルが起きてしまうと、裁判の判決で

賃貸人、賃借人どちらの言い分に理があるか決定しなければ

なかなか解決できなくなります。

賃貸物件を経営することには、相当な手間がかかることを認識して

おくべきです。

 

■リフォームでのトラブル

リフォームのトラブルで代表的なものは「賃借人退去後の

リフォーム工事」です。

最初に貸し出すときに行うリフォーム工事は、賃貸人の自由に

行えばよいのですが、賃借人退去時のリフォーム工事は、

賃借人から預かった敷金を利用します。

賃借人が退去するときに、室内に付けられた傷や汚れを直す場合、

敷金からリフォーム工事費用を差し引きます。

しかし、敷金から差し引けないほどのリフォーム工事費用が

かかるような場合は、トラブルに発展することがあります。

敷金を超えた金額は、直接、賃貸人に請求することになりますが、

すんなり支払ってくれる退去人は多くありません。

不動産管理会社に賃貸物件を管理されているならよいのですが、

ご自身で賃貸物件を管理している場合はご注意ください。

 

空き家を売却するのも活用の1つ

空き家の活用方法として、空き家の売却というもの1つの方法です。

売却をしてしまうことで、不動産はなくなってしまいますが、

一度に大きな金銭が手に入ります。

不動産を売却した資金で、新たに投資用不動産を購入するということ

ができます。また、空き家管理や賃貸物件の管理を行わなくて

よくなるメリットがあります。

一方、不動産がなくなるため賃貸物件として、継続的な収入を

得ることができなくなるデメリットがあります。

 

まとめ

空き家を活用していく場合は、どうしても賃借人という存在が

出てきます。

賃貸物件を貸すというのは、継続的に賃料を得ることができる点で

魅力的な方法です。

しかし、賃借人との関係を何十年も続けていかなければ

いけないため、手間やトラブルが発生します。

この点をよく考えた上で、賃貸物件として貸し出すのか、

売却するのかをご判断ください。

 

それでも検討事項多すぎ、なかなか判断つかないということで

あれば、田村商会までお問い合わせください。

みなさまにとってどの選択が最良なのか、アドバイスを

させていただきます。

空き家の活用でお困りの方は、田村商会までお気軽に

ご連絡ください！