雨漏りした不動産の売却方法をご紹介します｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

雨漏りしたマイホームを売却したい、という相談は毎年あります。大切に住んでいるつもりでも、雨漏りはどのお宅にでも起こり得るものです。
雨漏りの原因は、強風や大雨、雪の重さによる破損、雷などの天災から、施工不良、建材の経年劣化まで、数多くあります。
また、雨漏りは天井からというイメージが一般的ですが、実はベランダやサッシなど窓からの雨水の侵入もよくあります。

そして、雨漏りは一度してしまうとなかなか原因や雨漏り箇所を特定するのは難しく、一度の修繕では直らないことが多くなります。

本記事では、そんな厄介な雨漏りした不動産を売却したい、という方向けに告知義務と売却方法について、ご説明いたします。

告知義務

不動産を売却する際に売主は、買主に対して「告知義務」があります。「告知義務」とは、売主は売却するうえで、知っている物理的・心理的瑕疵（欠陥）がある場合は、買主に説明しなければならない、という宅建業法に定められた義務です。

対象不動産が雨漏りをしている場合は、売買契約書や重要事項説明書、物件状況等報告書、設備表などで劣化や損傷の状態を記載します。

なお、この告知義務というのは現状雨漏りをしている場合はもちろん、たとえ過去に雨漏りをして現在は修繕して直っている場合でも告知する必要があります。

 

契約不適合責任

契約不適合責任とは、売主の告知義務違反があった場合の法的責任です。売主は瑕疵（欠陥）があることを知っていたにもかかわらず告知義務を怠った場合は、損害賠償請求、代金減額請求、修補請求、契約の解除などの責任を負うことになります。

ここでいう瑕疵（欠陥）とは、建物の不具合など物理的な瑕疵から、宅内での自殺や他殺などの心理的瑕疵もあります。
物理的瑕疵は、軽微なもの（たとえば小さな傷や汚れなど）は、経年劣化の一部とされ、告知対象に含まれませんが、雨漏りは重大な瑕疵といえます。

尚、売主は物件の欠陥や不具合箇所の告知を行い、その箇所については瑕疵がある前提で売買価格に合意し、重要事項説明書や売買契約書に告知箇所については免責にすることを記載するため、契約不適合責任を売主は負わなくてもよくなります。民法改正後は隠れた瑕疵に限定されることなく、買主が瑕疵の存在を知っていても、売主は契約不適合責任を負うことになりましたので、契約書面に容認事項として記載し、責任の除外を定めることが必要です。

しかし、買主からすると購入段階で雨漏りの場合は、（たとえ現在は修繕済みだとしても）雨水が建物の躯体などに染み込んでいて、耐久性に影響が出ている可能性も考慮しなければなりません。また、雨水の侵入により、湿度が上がりカビやシロアリなどの二次被害が発生していることも考えられます。

そのため、雨漏りがある（あるいは過去に履歴がある）中古戸建は売却しにくくなる、と言わざるを得ません。
特に雨漏りやカビ・シロアリについて、知識があるわけではない一般の人たちからすると、修繕にはどのくらいの費用が掛かるのか、生活にどういった影響があるか、などが分かりません。そのため、たとえ相場より販売価格が安かったとしてもそもそもの検討対象から外されてしまうことが多くなります。

 

売却方法

雨漏りした戸建は、買主に敬遠され売りにくくなる、ということはお分かりいただけたかと思います。ここではそういった物件の売却方法について、解説をいたします。

その売却方法は大きく分けて次の3つです。
●土地として売る
●建物診断して売る
●買取業者に売る
それでは1つずつご説明いたします。

 

土地として売る

築年数が古い建物の場合は、「中古戸建」ではなく、「土地」として売却する方法があります。「土地」として売却する場合は、大きく分けて建物を解体して更地にして売る方法と、古家付売地として売却する方法があります。

更地とは、建物、樹木や庭石などは全て撤去して、すぐに新しい建物を建築できるようにして売却する方法です。
更地売却のメリットは、土地を探している人には建築後イメージがしやすく、契約までの期間が短くなるケースが多いことです。デメリットは、売主が解体費用を負担しなければならないこと、防草シートを敷くなど対策しないと（特に夏場は）すぐに草が生えてしまい見た目が悪くなること、固定資産税の優遇措置が使えなくなること、などです。
そのため更地は、短期決戦型の売却方法と言えるでしょう。

一方、古家付売地は中古戸建ではなく、土地がメインとなり、建物はあくまでも付属物で瑕疵について責任を負わない（契約不適合責任の免責）と特約を付けます。
メリットは、雨漏りなどの建物の責任を負わなくて済むというのと、建物の解体費用は基本的に買主が負担するものなので、売却時の費用が抑えられる、などが挙げられます。デメリットは、中古戸建に比べると売却価格が安くなる傾向にあることと、古家があることにより、再建築後のイメージが湧かない、という理由で売却に時間が掛かってしまうことです。

 

建物診断して売る

築年数も比較的新しく、まだまだ建物の価値がある場合は、建物診断（インスペクション）をして売却するのはいかがでしょうか。過去に雨漏りをしていたとしても、しっかりと補修し修繕済みということならば、第三者である専門家にチェックしてもらうのです。

建物診断はほとんどが1日で終わり、診断後は報告書が発行されます。その報告書をもとに、事前に説明すれば、買主は検討しやすくなるでしょう。
診断内容は、屋根裏や屋根など、目視によるチェックがメインです。なお、雨漏りだけではなく、カビ・シロアリ・配管・建物躯体なども合わせて調査して貰えます。
建物診断のデメリットは、瑕疵について全てが見つかる訳ではないこと、診断をしたからといって必ず売れるという保証にはならないので、売却できなかった場合は診断費用が持ち出しになってしまうことなどです。

 

買取専門の不動産会社に売る

3つ目は買取業者に売却する、という方法です。プロである不動産会社が買主となる売買契約では売主の契約不適合責任を免責する特約は有効となっています。売却後、トラブルということはほとんどありません。また、売却金額が合えば、すぐに契約ができますので、住み替えなどで購入先が決まっている方などにはおすすめです。
デメリットとしては、価格が一般の方に売却するより安くなるケースが多い、ということです。
価格はケースバイケースですが、市場価格からすると8割前後になることが多くなります。

 

まとめ

今回は、雨漏りをした不動産の売主の責任、売却方法についてご説明いたしました。当社では雨漏り以外にもさまざまなトラブルを抱えた不動産でも、売却のご提案ができます。一般の方への売却はもちろん、周りに知られず売却ができる不動産買取業者のご紹介もできます。お客様に合わせた最適な売却方法をご提案いたしますので、まずはご相談ください。