共有名義の不動産を売却することは難しい？？売却方法や売却の流れなどを徹底解説！｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

売却を検討している不動産が共有名義の場合、単独名義の不動産を売却するよりも難しい面があります。
共有名義の不動産を売却するには、共有者の売却同意、売却するにあたって準備しなければならないことなどがあるからです。
本記事では、共有名義の不動産について徹底解説していきます。

 

共有名義の不動産とは

共有名義の不動産とは、１つの不動産に対して2人以上の名義人がいる不動産のことです。
共有名義の不動産を売却するときには、民法の規定により共有者全員の同意が必要となります。
共有者全員から売却の同意を取るのは、なかなか大変な作業であり手間もかかります。
それぞれの共有者にはそれぞれの思わくもあるため、不動産売却が上手くいなかいこともあります。

 

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却するには、単独名義の不動産と異なり売却が難しくなります。
そのため、共有名義の不動産を売却する方法を知っておくことが大切です。
共有名義の不動産を売却する主な方法は、次のとおりです。

 

共有者全員の同意を取得する

共有名義の不動産を売却するときには、共有者全員の売却同意を取得するのが基本的な方法です。
原則、不動産売却金額は持分ごとに分ける必要があります。

 

持分のみの売却する

共有名義の不動産は共有名義全員の同意が必要になりますが、自分の持分だけ売買する場合には共有名義人の同意は必要ありません。
持分を購入する一般個人の方はほとんどいないため、不動産買取業者に持分を買い取ってもらうのが一般的です。

 

リースバックを利用する

共有者全員の売却同意があっても共有者の1人が共有不動産に住んでおり、引っ越しが困難なため売却できないということがあります。

この場合には、リースバックを利用して共有名義の不動産を売却する方法があります。

リースバックとは、リースバック会社に不動産を買い取ってもらい、買い取ってもらった不動産に借家として引き続き住むことができるというサービスです。
つまり、自宅を売却しても売却した自宅を借り、住み続けることができるということです。

住んでいる共有者には引き続き売却した不動産に住んでもらい、他の共有者は売却金額だけ受け取るという形になります。

 

共有名義の不動産を売却するときの流れ

共有名義の不動産を売却する場合には、単独名義の不動産を売却するときよりも多くの流れを取る必要があります。
ここからは、共有名義の不動産を売却するときの流れを紹介していきます。

 

共有者が何人いるのか確定する

不動産の名義人は登記簿謄本を確認すればわかりますが、相続が連続してしまったときなどは名義人が漏れているということもありえます。
あまりに名義人が変わっているような状態であれば、誰が共有名義人なのか司法書士などに調査してもらう必要があります。
遺産分割協議書などを作成しているなど、共有名義人の人数が明確になっている場合には新たに司法書士に調査依頼をする必要はありません。

 

不動産売却の窓口担当を決める

共有者全員に不動産売却の報告をするのは、手間がかかるため現実的ではありません。
そのため、共有者の1人を代表として窓口担当を決めておきます。
不動産会社から連絡があった、不動産の内覧日の設定など簡単なやり取りは窓口担当がおこないます。

しかし、不動産の売却金額の決定や引き渡し時など重要な事項に関しては、共有名義人全員に情報を共有しておく必要があります。

 

不動産売却の費用負担を確定する

不動産売却には諸費用がかかるため、この費用分担割合も決めておきます。
基本的には諸費用分担割合は、不動産売却金額受取と同じく持分に応じて支払います。
ただし、共有者の1人が諸費用を全額払うなど特別な決め事がある場合には、不動産売却活動を開始する前に費用分担割合を明確にしておきましょう。

 

売却金額について話し合いをする

不動産売却活動をおこない買主が見つかっても、買主から価格の交渉が入ることがあります。
そのため、買主から価格交渉が入ることを見越し、共有者全員でどのくらいまでの価格交渉なら承諾するのか決めておくことで不動産売却がスムーズにいきます。
また、価格交渉の限度を決定する際には、共有者それぞれがどのくらい売却金額を受け取ることができるのかまで把握しておくようにしましょう。

 

共有名義の不動産で起こりがちなトラブル事例

共有名義の不動産を売却するときには、さまざまなトラブルが発生することがあります。
ここからは、共有名義の不動産を売却するときに起こりえる主なトラブルを紹介します。

 

離婚した共有名義人と連絡が取れない

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員から売却同意を得なければならないことは前述しました。
共有名義人と夫婦で離婚していたとしても、不動産共有者である以上離婚している共有名義人からも売却同意得る必要があります。

しかし、住宅ローンがあり、財産として考えられない不動産の場合は離婚のときに財産分与しないことがあります。
離婚しているため行き先がわからない、連絡が取れないという事態が起きることが想定される場合はあらかじめ不動産売却のことを打ち合わせおくとよいでしょう。

 

何度か相続が発生してしまい知らない相続人が出てきた

共有名義人が何人もおり、そのうちの何人かにも相続が発生していまっている場合などは、予期せぬ人が相続人として出てくる可能性があります。
この予期せぬ相続人はすでに亡くなっている、ということすらあります。

不動産を売却する寸前に、共有者の確定をすると共有者が思ったよりも多く、増えた共有者が売却を反対すれば、不動産を処分することは出来なくなります。
このようなことが起こらないよう、不動産売却活動前には共有者の確定をしておくことが重要です。

 

まとめ

共有名義人のいる不動産の売却は、複雑で売却することが難しい場合があります。
共有名義の不動産を売却するには、不動産取引が豊富で実績のある不動産会社に相談したうえで、進めていくようにしましょう。
弊社、田村商会では共有名義の不動産取引の実績が豊富で、共有名義の不動産売却のアドバイスもおこなっております。
共有名義の不動産売却でお困りの方は、田村商会までお気軽にお問い合わせください。