相続財産がほぼ不動産しかない場合、どのように遺産分割するか？｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

相続した不動産を遺産分割する方法は、主に３種類あります。
① 各相続人で共有の不動産にする（法定相続による分割）
② 一人が不動産を相続して、他の相続人へ金銭精算する（代償分割）
③ 不動産を売却して、お金で分け合う（換価分割）

これら３種類の方法には、それぞれメリットとデメリットがありますので、個々の状況に応じて選択をしていく必要があります。
以下で、３種類の遺産分割の方法について解説をしていきます。

① 各相続人で共有不動産にする（法定相続による分割）

相続では法定相続が原則であって、遺産分割はあくまでも例外です。
つまり、遺産分割することなく、法定相続分で持分を分け合うという方法です。

家を分割することはできませんが、土地を分筆してそれぞれ所有することもできます。
土地の分筆が難しい場合は、不動産の持分をそれぞれ設定し、共有することも可能です。

デメリット

この方法では共有になってしまうため権利関係が複雑になってしまいます。
例えば、その建物を賃貸する場合は、共有者の過半数の同意が、売却する場合には、その共有者全員の同意が必要となります（持分のみの売買の場合は、単独でも可能です）。

また、この共有状態で共有者の誰かが死亡した場合には、その死亡した共有者の相続人が共有持分を相続することになります。相続が起こるたびに共有者が増えていき、血縁関係も遠くなり、親族関係も疎遠になっていくこととなりますので、将来、不動産を売却しようと考えたときに足並みが揃わない可能性があります。

② 一人が不動産を相続して、他の相続人へ金銭精算する（代償分割）

相続した実家等に相続人の一人が住んでいる際に効果的な方法です。一人の相続人が住み続けるということは、他の相続人にも納得してもらう形にしなければなりませんので、他の相続人に金銭を渡すことで精算してしようという方法です。

この方法を使えば、いま相続不動産に住んでいる相続人は出ていく必要はありませんし、また他の相続人も金銭で精算を受けることで納得できて遺産分割をうまく進めることができます。

デメリット

この方法では、不動産を相続した相続人が他の相続人に対して、それぞれの法定相続分に応じた金銭を支払わなければなりません。つまり、その金銭を自己資金で用意することができるのかがカギになってきます。
また、金銭を用意することができたとしても、その相続不動産をどのように評価すればいいのかが問題となります。実勢価格なのか、固定資産税評価額なのか、路線価で評価するのか、不動産会社に査定をしてもらう等、評価方法は多岐にわたりますので、相続人全員が納得する評価方法を取り入れるのは至難の業です。

③ 不動産を売却してお金で分け合う（換価分割）

換価分割とは、相続不動産を公平に分割するためにはそれを売却して、売却代金を均等に分けるという分割の仕方です。最も公正かつ適正な方法です。この方法は相続人の誰かが売却を拒まない限り、行うことができるので使い勝手のいい方法です。
実務上でもこの方法が一番よく使われています。

売却して相続分で分け合うことができればどの相続人からも文句がでてくることはありませんし、お金で分け合うのが最もスマートな方法です。また、売却してしまえば、今後庭の管理や固定資産税、管理費等の維持管理にお金をかける必要はなくなりますので、相続人の金銭面の負担もなくなります。

デメリット

換価分割の問題点は、相続人の誰かが嫌がってしまうと売却することができないことです。この方法は相続人全員の売却意思の合致が必要となりますので協力しあって売却を進めていかなければなりません。また、売却するためには相続人へ登記名義を移すことが必要となりますが、売却活動を行う代表相続人一人がなるか、法定相続分の登記を行って相続人全員で売却活動を行うこととなります。
代表者一人で相続する場合には、この登記名義を誰にすればいいのかが問題となります。
人によっては不動産を売却した翌年に扶養家族ではなくなったり、国民健康保険料が上昇したりしますので、注意が必要です。

代償分割と換価分割の違いと税制

代償分割の場合には、遺産分割協議書に「代償金としていくら支払う」ということを明示します。これに対して換価分割の場合には、遺産分割協議書では「不動産を売却して、売却代金を〇〇の割合で取得する」というような記載をします。

すなわち、代償分割は代償金をあらかじめ決めておくのに対し、換価分割は不動産がいくらで売れるかわかりませんので、売却後の取得割合だけを決めておく分割方法になります。
実務的には共有で相続すると売却手続きが煩雑になるため、売却手続きを行う相続人が代表して単独で相続し、譲渡所得税なども考慮した上で売却手続き行い、最終的に遺産分割協議書に書かれた取得割合に基づいて、各相続人に売却代金を支払うことになります。

さらに換価分割で支払う代金が贈与にならないよう、遺産分割協議書に換価のために単独で相続する旨をしっかりと書いておく必要があります。

最後に、代償分割と換価分割の場合の譲渡所得税の計算において、居住用財産の3,000万円特別控除で違いが出てきます。それは、売却する不動産が、相続人の居住用（自宅）であった場合です。

代償分割により、不動産を相続した相続人が、その居住用不動産を売却した場合は、売却代金すべてについて3,000万円特別控除の適用があります。すなわち、売却益が3,000万円までは譲渡所得税がかからないことになります。

換価分割により、換価のために単独で相続した相続人が、その居住用不動産を売却した場合は、実質的には共有不動産であるため、3,000万円控除が使えるのは自分の取得割合の部分だけに限られます。

すなわち、相続する不動産が居住用不動産である場合には、その不動産に居住している相続人が代償分割により相続して売却した方が、譲渡所得税が少なくなるということです。このようなことも考慮したうえで、どのように分割するのが良いのかを考える必要があります。

まず相続人全員で不動産売却意思の合致があるかで判断します。仮に誰か一人でも売却を拒んだら手続きは進めなくなってしまいますので、まずは全員の意思を確認します。もし、売却することができないとなれば、あとは金銭での精算方法で進めていくこととなります。
ある程度は考え方の順番がありますので、まずはご自身の相続ではどの方法が一番適しているのかを検討して進めるといいでしょう。