相続した不動産を売却する手順は？売るのに必要な書類や注意点も解説｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

想像した不動産を売却するときは、以下の流れで進めます。

• 1.被相続人の死亡
• 2.遺言書があるか確認
• 3.遺産や債務の確定
• 4.相続放棄するかどうかを決定
• 5.遺産分割協議
• 6.準確定申告
• 7.不動産の名義変更
• 8.相続税の申告と納付
• 9.不動産の売却

上記の手続きは一般的な流れであり、相続する人や状況によっては順番が前後したり、一部の手続きが増減したりします。
たとえば、相続税の申告と納付は、相続税の基礎控除内の相続であれば必要ありません。

なお、相続の手続きのなかには、以下のように期限が決まっているものもあります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

期限がすぎてしまうと制度の利用ができなくなったり、罰則を受けたりするものもあるため注意しましょう。
相続から不動産売却までにはさまざまな手続きがあることから、不動産会社といった専門家に相談しながら進めていきましょう。

相続した不動産を売却する際には、数多くの書類が必要です。
ここでは、以下のように手続き別にして解説します。

• 相続による名義変更に必要な書類
• 売却に必要な書類
• 引渡しに必要な書類

それでは、どのような書類が必要となるのかみていきましょう。

相続による名義変更に必要な書類

相続した不動産の名義を変更するには、以下の書類が必要となります。
なお、ここで紹介する書類は遺産分割協議時の書類であり、法定相続・遺言書による手続きに必要な書類とは多少異なります。

• 遺産分割協議書
  ※相続人全員の実印を押印して印鑑証明書添付したもの
• 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した戸籍謄本
• 被相続人の除住民票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 固定資産税評価証明書

売却に必要な書類

不動産の売却に必要な書類は、以下のとおりです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

用意する書類は、どの種別の不動産を売却するかにより異なります。
また、紛失していても売買自体はできるため、失くしているのであればそのことを不動産会社に伝えましょう。

引渡しに必要な書類

不動産の引渡し（所有権移転登記）に必要な書類は、以下のとおりです。

• 本人確認書類
• 印鑑証明書・実印
• 不動産売買契約書
• 登記済権利書（権利証）か登記識別情報
• 固定資産税納税通知書（固定資産税評価証明書でも可）

所有権移転登記を司法書士に依頼する場合は、上記に加えて委任状が必要です。
ただし、通常、委任状は依頼する司法書士が作成してくれます。

相続した不動産を売却するときには、以下の点に注意する必要があります。

• 共有名義の売却には共有者全員の承諾が必要
• 単独で登記するときには遺産分割協議書の作成が必要
• 特例を受けるなら3年以内の売却が必要

それでは、それぞれの項目を詳しくみていきましょう。

共有名義の売却には共有者全員の承諾が必要

相続した不動産の名義を共有にした場合、共有者全員が売却に承諾しないと売れません。

共有物は民法の規定により、単独の意思では処分できません。
そのため、相続前に売却を全員が承諾していたとしても、相続後にひとりでも反対したら売却できなくなります。

相続後に共有の不動産を売却する予定にしているのであれば、共有者としっかりと打ち合わせしておき、承諾が取れるように話し合っておくことが大切です。

単独で登記するときには遺産分割協議書の作成が必要

不動産を相続人のうちひとりが相続して売却し、現金を相続人全員で分ける場合は遺産分割協議書の作成が必要です。

単独名義の不動産を売却して手に入れた現金は、その名義人のお金とみなされます。
そのため、ほかの相続人に分けると贈与として扱われて贈与税の課税対象になります。

贈与としてみなされないようにするには、遺産分割協議書のなかに「単独で不動産を相続し、処分したお金は相続人で分ける」と記載しておかなければなりません。
遺産分割協議する予定がなかったとしても、単独で不動産を相続して売却して分配するなら、きちんと遺産分割協議書を作成しておきましょう。

特例を受けるなら3年以内の売却が必要

相続した不動産を売却した場合、物件によっては譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税の課税が抑えられる特例はいくつかあるものの、相続からおおよそ3年内に売却しないと対象になりません。
たとえば、取得費加算の特例や相続空き家の3,000万円特別控除の期限は以下のとおりです。

• 取得費加算の特例：相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで
• 相続空き家の3,000万円特別控除：相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日まで

このように特例には期限があり、規定の日を1日でも超えてしまうと利用できなくなります。

相続した不動産を売却するには多くの手順があるうえに、一定期間内に売却しないと特例が利用できなくなります。
特例の利用は相続税や譲渡所得税の節税につながるため、期限を理解したうえで利用を検討しなければなりません。

しかし、相続した不動産を売却するときの手順や、特例の内容をすべて理解するのは難しいといえるでしょう。
手続きや制度の理解が難しく不安に思っている方は、田村商会までお気軽にお問い合わせください。
今まで培った不動産と相続のノウハウを活かし、相続した不動産のスムーズな売却をお手伝いします。